相続・資産税コラム

2014年02月07日 第127回 相続財産を売却したら~土地


相続した財産を、相続税の納税等のために売却する場合、
その売却に伴う利益部分である課税譲渡所得に対して、
所得税と住民税が課せられます。

一般的に一番多い『土地を売却した場合』についてご説明します。

売却を行った場合には、翌年2月15日~3月15日迄に
確定申告を行わなければなりません。

この『土地を売却した場合』は分離課税となり、他の経常所得(給与所得・
事業所得・不動産所得・年金等の雑所得、等)とは分離して、
課税譲渡所得に所得税15%住民税5%(※)の税金が課せられます。

※譲渡した年の1月1日において、所有期間(被相続人の所有期間を含む)
が5年以上である場合。5年以下の場合には、所得税30%住民税9%。
その他、マイホームを売った時の軽減税率が適用できる場合には、
6,000万円以下の部分については所得税10%住民税4%。

分離譲渡所得税(住民税)の計算の方法

(1) まず譲渡所得(売却益)を算出します。

収入金額‐取得費‐譲渡費用=売却益

【収入金額】 売却価額(未経過固定資産税等を受け取った場合には、その金額を含む)

【取得費】 ①②の多い金額+③
①被相続人の購入価格
②売却価格の5% 注) ①が不明な場合、先祖代々引き継いできた土地を
売却した場合は②です。
③取得費に加算される相続税額(※)

※相続で取得した土地等を、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日迄に
譲渡した場合には、相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算できます。

【譲渡費用】 売るために直接かかった費用(仲介手数料・印紙代・
取壊費用・地主への名義書換料・立退料等)

(2) 次に課税所得を算出します。

売却益‐居住用財産の3000万円の特例等=課税所得

(3) 最後に、課税譲渡所得に税率を乗じて、税金を算出します。

取得費は、相続税の申告時に算出した相続税の評価額ではなく、
被相続人がその土地を購入した時の価格です。
また、相続税を納めている方は、相続税の取得費加算の適用が受けられます。
多くの場合、思いのほか利益が出ることになり、多額の所得税・
住民税が課税されてしまいます。

しかし、相続税の取得費加算の適用により、相続財産の大半が土地である場合には、
相続税額以内の売却価格であれば、
結果的に土地を売却しても所得税・住民税が大幅に減額されることがあります。
土地を売却した際には、その他にもいくつかの特例で税額が
軽減できることがありますので、確定申告の際には税理士に一度ご相談下さい。

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