相続・資産税コラム
2014年05月26日 第234回 マンション用地の土地評価について
マンションの敷地の用に供されている宅地の評価については、まず、そのマンション全体の敷地の評価を行い、その評価額にマンションの区分所有者が有する敷地権の割合を乗じて評価します。
例として、路線価20万、40ｍ×40mの土地（1600㎡）にマンションが建っていて、その一室（敷地権として共有持分10,000分の464）を所有しているとします。この場合、評価としては、
①路線価20万×奥行価格補正率0.92（40ｍ）=184,000円
②184,000円×1,600㎡＝294,400,000円（全体の敷地の評価額）
③294,400,000円（全体の敷地の評価額）×敷地権10,000分の464=13,660,160円
上記のようにマンション用地の土地を評価します。
また、マンション用地の土地を評価するにあたって、当該マンションの敷地内に公衆化している道路や公園等の公共的施設のように供されている宅地があるため、建物の専有面積に対する共有持分に応ずる敷地面積が広大になることから、このような評価方式を採用することが著しく不適当であると認められる場合には、当該道路や公園等の公共的施設の用に供されている宅地部分を除外して評価することができます。
上記の例に追加で、当該マンション敷地内に公園及び公衆用道路のように供されている宅地が合計200㎡あり、そのため、建物の専有面積に対する共有持ち分に応ずる敷地面積が広大となることが認められている場合、評価としては、
敷地全体の評価額294,400,000円×（1,600㎡-200㎡/1,600㎡）×敷地権10,000分の464 =11,952,640円
上記のような場合にはマンション用地の土地について、評価を下げることが可能となります。
