相続・資産税コラム

2014年06月25日 第264回 一つの土地に4つの価格

1.土地の価格

土地には、一物四価や一物五価といわれています。同じ土地であっても、それぞれの用途によって、価格が異なってきます。

①実勢価格
市場において成立している価格。いわゆる、マーケットプレイスです。
近隣の取引事例等から、不動産屋で掲示されている価格です。
若干の異常値(売主が安くてもいいから早く売りたい、買主が高くてもいいからどうしても欲しい等)を含んでいる可能性があるため、時価とは言い切れない場合があります。

②公示価格
地価公示法に基づいて国土交通省が発表するその年1月1日現在の土地の価格です。 不動産鑑定士の鑑定評価に基づく、標準的な土地の「正常な価格(※)」であり、地取引の指標になります。インターネットで一般的に公開されています。また、同様のものとして、都道府県地価調査における価格があります。
※自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格

③路線価
国税局長が発表する、相続税・贈与税を課すための価格です。
路線価方式で財産評価をする土地については、この路線価を使って評価します。
日本全国の土地を一律に評価するものであるため、正常な価格から余裕を持たせて、公示地価の80%位の価格になっています。

④固定資産税評価額
市町村等の地方自治体が固定資産税。不動産取得税。登録免許税を課すための価格です。
3年に一度しか価格決定が行われないので、正常な価格からかい離する可能性があるため、公示価格の70%位の価格になっています。
なお、相続税・贈与税を課すためにも、固定資産税評価額が使って土地の評価を行う地域もあります。


2.税務上の取扱い

税務上の取扱いで、土地の価格が争点になることが多々あります。
相続税の申告をする上では、路線価地域の土地であれば路線価方式で評価行うことが一般的です。 ただし、相続開始後に売却した実勢価格が路線価方式による価格よりも低くなるケースもあります。 また、他にも適用する法律により使用する土地の価格が異なってくるため、土地の評価でお困りの際には、税理士にご相談ください。

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