相続・資産税コラム

2014年07月06日 第275回 不動産鑑定評価と財産評価基本通達における土地の評価

1.財産評価基本通達

相続税申告等を行う際の土地の評価の原則は、時価です。(相法22条)

ただし、時価がはっきりしない土地については、財産評価基本通達で土地の評価基準が詳細に定められています。

通達は実務指針であって法律ではないものの、税務署が過去の判例等を基準に出したお達しなので、税務判断の基準とされております。

2.財産評価基本通達によらず不動産鑑定評価で申告

財産評価基本通達に基づき評価した価額が、その不動産の実勢価格にそぐわない評価額であった場合には、どのようにすればいいのでしょうか。 よくある手法として、不動産鑑定士に不動産鑑定評価をしてもらうことがあります。 法律だけを見ると、鑑定評価額で申告しても問題ないように思われます。

3.過去の裁決より

昨年の東京地方裁判所の判決で、土地の評価額を不動産鑑定評価又は実績評価法により評価して相続税申告が行われた事例で、評価通達を排してまで同評価方法を採用することは合理的でない、という結論が出ました。

過去の裁決事例からも、不動産鑑定評価により評価を行って認められるケースは、通達によらないことが正当と是認される特別の事情がある場合です。

財産評価基本通達は合理的な評価方法であるため、実務上は、不動産鑑定評価により申告を行うのはあくまで例外となっています。

4.不動産鑑定評価で申告を行う場合

財産評価基本通達で考慮されないような特別な事情があるケース、考慮される額が少額で実情に合わないケースが不動産鑑定評価をとることになります。

ただし、鑑定評価をとるのにかなりの費用もかかる上、否認されるリスクもあります。

鑑定額で申告されようとする場合には、税務上のリスク等を考慮して、税理士と不動産鑑定士が手を取り合って申告作業を行うことになります。

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