相続・資産税コラム

2014年08月15日 第315回 相続税申告手続き、どんな税理士に頼めばいい?

■法人税に詳しい税理士が、相続税を知っているとは限らない!

 一般的に相続が発生し、相続税申告の必要があると、家業でお付き合いのある税理士や知人から紹介される税理士に申告を依頼される方が多いようです。しかし、税法ごとに必要とされる知識は大幅に異なります。会社の経営コンサルティングが得意な税理士が、相続税にも強いとは限りません。
 特に、これまで説明してきた土地の評価に関しては、専門性が極めて高いため、評価する税理士によって金額が大幅に異なることもあります。それによって、相続税額に何千万円もの差が生じることもあるのです。
 

■土地の相続税評価に同じ税理士でも差が出る理由

 相続税申告をするうえで、土地の相続税評価が大きなカギを握っています。土地は、その形状や周囲の状況などの要因で評価額が下がることがあり、場合によっては半分程度になることもあるのです。

 一般的に土地の評価額は、「路線価」×「土地の面積」で算出される路線価方式、もしくは路線価が定められていない地域の場合、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する倍率方式によって算出します。
 路線価図と評価倍率表は、下記国税庁のホームページで閲覧することができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 もうひとつ、不動産評価の専門家で国家資格者である不動産鑑定士が、国土交通省等により発表されている「不動産鑑定評価基準」を用いて不動産の時価を算出する方法があります。路線価方式や倍率方式で評価した相続税評価額よりも低い時価となることが予想される特殊事情がある場合、不動産鑑定評価を行って相続税申告をすることで、節税が可能となります。
 そして、以下のような特殊要因がある土地の場合は、評価額を下げることができます。

①周囲の標準的な土地に比べてかなり広い(最大で65%評価を下げることができる「広大地評価の特例」がある)
②形が悪い不整形地(最大で40%評価を下げることができる「不整形地補正の特例」がある)
③日当たりの悪い土地
④土地の一部に道路が通っている
⑤道路と地面の間に高低差がある
⑥他人の土地を通らないと道路に出られない
⑦道路に少ししか接していない
⑧道路との間に水路を挟んでいる
⑨墓地に隣接している
⑩2棟以上の建物を建てている
⑪空中に高圧線が通っている

 実は、このような土地の特殊要因をマイナス要因として計上し、税務署を説得できるか否かは、税理士の腕に左右されるのです。

 といいますのも、相続税の土地評価は「財産評価基本通達」という決まりにそって行うのですが、この財産評価基本通達にはかなりの量の項目があり、その細かい減額規定等を相続税経験が少ない税理士が網羅的に理解することは非常に難しいためです。

 この点、相続税専門の税理士であれば、財産評価基本通達を熟知していますので、土地の相続税評価額を大幅に減額して相続税申告を行うことが可能です。

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