相続・資産税コラム
2012年10月06日 第45回 不動産管理会社設立の手法と効果 ②
(2)一括賃貸方式
管理の委託ではなく、建物全部を一括してその会社に賃貸します。その会社は第３者へ転貸し、会社が空室リスクも背負います。このため、管理料が高くすることができ、前回の管理委託方式よりは、所得の移転が図れます。この場合の管理料は、全体の収入の15％～20％が税務上認められる上限です。
●メリット
・不動産収入の１５％程度が会社に帰属することになるので、オーナーの所得税を減らすことができる。
・不動産管理会社が物件を買ったりしなくてよいので、不動産管理会社の資金負担が少ない。
・親族を管理会社の役員にすれば、役員報酬、従業員給与の分配で親族に合理的に認められる金額だけ所得を分散できる
・管理会社の役員である親族は、給与所得控除を使えるので、経費として落とせる金額が実質的に増える
・不動産管理会社に退職金規定を作っておけば、所得の一部を退職金として有利に受け取ることも可能
●デメリット
・所有方式よりは、所得分散効果はうすい。
・民法上、転貸についてオーナー・会社間で特約をとっておく必要がある。
・空室リスクを会社が負わなければならない。
・相続時の節税効果は薄い
上記のような特徴があります。次回は、不動産保有方式です。
